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本刊编辑部|秦佳丽

在地产行业深度调整背景下，原本依赖“三高”模式快速扩张的出险房企开始出清。同时，部分“中字头”基建企业、区域龙头、多元化实体企业正逆势加码布局。

(相关资料图)

当房地产进入行业周期底部，行业外的公司纷纷被吸引入场。本刊了解到，近一年“中建系”旗下多家公司进入拿地金额百强榜单，堪称“隐形地产航母”；而来自长三角区域多元化实体企业“伟星系”表现活跃。

在业内人士看来，上述几类房企当前逆势布局房地产市场主要出于自身资金优势，集团现金流能够支撑地产板块业务发展，同时助力企业获取产业链的收益。分析人士指出，跨界进场淘金房地产市场的公司短期内还会增加，但有的企业可能缺乏投入的持续性。

行业“活血”增加

地产“新势力”亮相土拍市场

近日部分“新势力”玩家在土地市场风头正盛。7月份北京集中土地供应市场上，“中建系”旗下中建玖合从13家竞拍房企中脱颖而出，竞得热度较高的大兴西红门镇地块，触达54.05亿元+现房2.6万平方米“双封顶”条件。

同期杭州市第七批次集中供地市场涌现出了一批新面孔，其中背靠浙江坤兴建设集团的浙江子坤从50余家参与摇号的企业中脱颖而出，以16.3亿元代价竞得热度最高的良渚地块，溢价率11.65%。

事实上，前述成功摘地的企业仅是当前“地产新势力”的一个缩影。当不少传统房企遭遇流动性困境而疲于拿地，部分中字头基建、区域龙头、多元化实企等正成为跨界地产的新兴力量。

本刊梳理中指研究院等机构榜单了解到，今年激荡变化的房企阵营中，“中字头”基建企业成为房地产市场中的一股稳健力量。新增拓储上，今年1—7月，中国铁建（601186）、中国交建（601800）、中国中铁（601390）权益拿地金额分别为204亿元、49亿元、43亿元，位居行业TOP9、TOP35、TOP39，大多实现排名提升。销售规模上同样强劲，其间中国铁建以586.5亿元销售额居于行业TOP16，销售额同比增长24%；中国中铁以408.5亿元销售额居于行业TOP24，销售额同比增长55%。

与此同时，不少依赖实业起家的民企成为跨界地产的新秀。据中指院披露的1—7月全国房地产企业拿地百强榜单，其间伟星房产、亚伦房地产、方远房产的权益拿地金额依次为102亿元、52亿元、42亿元，位居行业TOP16、TOP30、TOP43。

这批“组团扫货”的民企，背后多有实业母公司支撑，在资金等层面获得强大助力。比如，方远房产背后的方远集团入围中国民营企业500强，主业包括智慧建工及先进制造；伟星房产母公司伟星集团旗下涵盖服装辅料、新型建材、房地产、水电为四大支柱型产业，拥有伟星股份（002003）、伟星新材（002372）两家上市公司。

值得一提的是，部分房地产上下游产业链企业也罕见地参与到今年的土拍市场。6月份北京“最热”项目顺义区第19街区19-69地块吸引45家房企报名参与，“防水一哥”东方雨虹（002271）出现在了现场竞拍和摇号环节。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，上述几类房企当前逆势布局房地产市场主要出于自身资金优势。“以‘中建系’为代表的建筑企业属于稳健型的央企，资金实力较强；伟星、亚伦等拥有实体产业支撑，且地产板块业务在整个集团业务中占比不高，集团现金流支撑了地产板块业务发展。”他向本刊补充道，“东方雨虹等上下游企业高度依赖地产开发业务，随着众多房企频频爆雷，自己进场也是一种出路，能够获取产业链的收益，也能防止客户房企风险传染。”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向本刊表示，出于流动性压力，今年部分房企不得不放慢拿地步伐，不过仍有部分中字头基建企业、区域龙头房企及多元化实企等表现亮眼，这为行业注入了新鲜血液的同时，企业自身也获取了更多发展空间。不过，在其看来，“短期来看这种跨界地产布局将会持续一段时间，但随着行业格局的转变以及多元化的产业发展形势，有的企业持续性长期投入的可能性不大。”

“中建系”加码北京

跻身“隐形地产航母”

本刊了解到，今年逆势加码地产业务“中字头”建筑企业中，地产业务分散于各大工程局的“中建系”正成为一股隐形力量。近期中建玖合等斩获北京热门地块的背后，“中建系”逐鹿京城态势明显，今年年初中建东孚、中建一局已斥资数十亿元竞得朝阳小红门地块、房山良乡大学城等多宗项目。

本刊了解到，自2021年扎堆入京以来，中国建筑（601668）八大工程局中已有一局、二局、三局及五局等半数地产公司在北京布局，2021年至2022年两年间，中建各局院地产公司在北京土地市场已耗资超过300亿元。与此同时，意图做大市场的“中建系”近两年在全国土拍市场遍地开花，布局上海、苏州、杭州、广州、重庆等热门城市。

事实上，尽管“中建系”更多以中字头基建企业的身份为大众熟知，但其地产业务基础深厚。2013年，为顺应央企整合的目的，中国建筑将旗下中建股份房地产事业部等地产业务注入子公司中海地产，不过集团旗下八大工程局自有的地产开发业务做保留运营。近两年来，中建各局已经整合搭建出自己的房地产品牌，譬如中建一局、二局、三局、五局、八局旗下主要地产平台分别为中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚，逐步加码地产业务。

在中国建筑相关业绩公告中，目前集团地产业务板块“一分为二”——中海地产、中建地产。按照集团的注解，“中建地产”指中国建筑所从事的除“中海地产”以外的房地产品牌及业务。而据本刊了解到，基于相对割裂的品牌，中建地产的知名度不及中海地产，然而实际上，中建地产正逐步跻身为“隐形地王”。

据中指研究院榜单，今年前7月，“中建系”旗下中建壹品、中建智地、中建玖合、中建东孚的权益拿地金额分别110亿元、73亿元、54亿元、33亿元，入围2023年1-7月全国房企拿地百强榜单；销售方面同样亮眼，其间中建东孚、中建智地、中间壹品、中建信和、中建七局地产集团分别实现销售额324亿元、287.1亿元、167亿元、80.4亿元、52.2亿元，入围全国房企1-7月全国房企销售TOP200榜单。

仅以上述企业测算，今年前7月“中建系”权益拿地金额合计达270亿元，仅次于绿城中国，位居行业TOP6;销售规模合计910.7亿元，仅次于越秀地产，排名TOP14。

如果叠加今年前7月中海地产的权益拿地金额371亿元，销售额1920亿元，其间“中建系”销售额逾2830亿元，权益拿地额逾641亿元，两项指标稳居业内榜首。

另据本刊了解，在中国建筑体系内部，近年中建地产的地产销售及拓储规模逐渐逼近中海地产。2022年，中海地产期内合约销售额2544亿元，同比下降14.72%；中建地产全年实现合约销售额1472亿元，同比增长18.9%。其间中建地产、中海地产新增土储规模分别为750万平方米、739万平方米，同比变化-35.62%、9.16%，去年中建地产新增土储规模反超中海地产。

多元化实企“秀跨界”

区域龙头房企奉行“抱团开发”

作为跨界地产的多元化实体企业，当前部分业界新秀特征显著，即多为深耕长三角地区的区域型房企，具备口碑积累和客户基础。

以伟星房产为例，本刊了解到，从“纽扣大王”化身“地产新贵”，“伟星系”近年地产布局呈黑马之势，曾经常年盘踞在三四线城市的伟星房产近年频频现身合肥、南京、杭州等土拍市场。2020年至2022年间，伟星房产的拿地支出已超过400亿元。今年伟星房产再度斥资上百亿元夺地，并以31亿元价格摘得南京河西“地王”。

伟星房产也曾袒露自己的规模扩张雄心。在实现210亿元的2022年，伟星房产提出要通过3-5年的努力，实现500亿元-900亿元的销售规模，这意味着公司须在去年销售规模上翻番。

另据本刊了解，除了前述“伟星系”等多元化跨界实企，更多昔日名不见经传的江浙民营房企同样跻身今年前7月拿地金额百强榜单，譬如坤和集团、浙江百盛置业、浙江中豪控股、中天美好集团等均在今年逆势拓储。

值得一提的是，逆势扩张过程中，抱团拿地、联合开发正成为前述江浙民企奉行的开发模式，“杭州一哥”滨江集团（002244）也多为当地企业的合作对象。其间除了在公开市场联合拿地，相关房企不乏竞得地块后引入合作方共同开发，譬如，仅在今年6月中下旬，滨江集团便还通过并购及增资扩股等方式新增5宗地块权益，其间滨江集团斥资超23亿元收购杭州地铁旗下公司，获得项目开发建设主体北瑞置业51%的股权，进而与杭州地铁合作开发3宗地块。

在宋红卫看来，当前长三角区域民企布局积极，主要基于当地为中国房地产市场规模最大的经济圈，且楼市在城市间的分布相对较为均衡，具备深耕经济圈的基础，典型例如滨江集团重仓浙江便是得益于地利。“随着近两年销售持续下行，即使优质房企也面临现金流的压力，而抱团拿地不仅可以降低单项目的资金压力，也能通过与品牌房企合作或者与区域深耕房企合作的形式，借力实现产品的溢价及效率的提升。”

关荣雪表示：“房企抱团开发在一定程度上缓解了集中或单独开发的资金成本压力，提高项目建设效率及安全性，成就了当地各类房企反哺区域内土地投资的行为。”

(本文已刊发于8月26日《证券市场周刊》，文中提及个股仅做分析，不做投资建议。)

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